JC Penney vill ha mindre butiker - Att komma dit blir en utmaning

JC Penney vill ha mindre butiker - Att komma dit blir en utmaning

Anonim

Förra månaden, JC Penney

(NYSE: JCP)

sa att det kommer att stänga minst tre butiker i år - och sannolikt mer - baserat på en pågående utvärdering av sin affärsflotta. Men förutom att ha för många platser är JC Penneys butiker också för stora (i genomsnitt) enligt ledningen.

Det finns goda skäl att JC Penney föredrar mindre butiker. Faktum är att Kohls

(NYSE: KSS)

- en av sina största rivaler - har krympt många av sina butiker, även om de flesta Kohls platser redan var ganska mindre än en typisk JCPenney. Det kan dock vara mycket svårare för JC Penney att krympa butikerna till den önskade storleken på ett produktivt sätt än för Kohls.

JC Penney vill vara mer som Kohl

För ett år sedan hade JC Penney 872 butiker som täckte 95, 6 miljoner kvadratfot, vilket satte genomsnittlig butiksstorlek på lite mindre än 110 000 kvadratfot. En ny historia (abonnemang krävs) av The Wall Street Journal avslöjade dock att JC Penneys ledning "föredrar butiker mellan 70 000 och 90 000 kvadratmeter, en söt fläck som gör det möjligt att visa alla sina varor utan att ha överflödigt utrymme."

Medan JC Penney aldrig tidigare lagt upp ett specifikt kvadratmeter mål är det ingen överraskning att ledningen skulle föredra mindre butiker. För det första öppnade företaget en ny konceptbutik i Brooklyn på ett område på 75 000 kvadratmeter förra sommaren. Även med detta mindre fotavtryck kunde JC Penney passa både en Sephora-butik och ett apparatutrymme i butiken.

För det andra kommenterade ny JC Penney, VD Jill Soltau, sitt första inlösensamtal med företaget att butikerna "är över-assorterade och tunga på lager". Att ha mindre butiker skulle göra det möjligt för JC Penney att radikalt minska sin inventering.

Det är faktiskt den viktigaste logiken bakom Kohls beslut att krympa cirka 500 butiker. Kohls butiker har i genomsnitt 88 000 kvadratmeter utrymme, men företaget har funnit att det kan minska dess kvadratmeter med 25 000 kvadratfot eller mer i mindre volymer utan att påverka försäljningen. Det ser ut att hyra eller sälja överskottsutrymmet till högtrafikhandlare som rabattköpare Aldi.

Det är långt från härifrån till där

Att komma till sin idealiska butiksstorlek kommer inte vara lätt för JC Penney. Medan dess genomsnittliga butiksstorlek är cirka 110 000 kvadratmeter idag, omfattar den summan mindre marknadslägen som är mindre än hälften den storleken. De flesta av företagets mallbaserade butiker är ännu större.

Till exempel lagrar 49 JCPenney i CBL & Associates Mall portfölj i genomsnitt 120 000 kvadratfot i storlek. Dess 37 butiker i köpcentra ägs av Washington Prime Group genomsnitt 128.000 kvadratmeter. Den genomsnittliga JCPenney-butiken i Simon Property Groups portfölj är ännu större, på cirka 160 000 kvadratfot. Slutligen, Pennsylvania REIT - en av de få mallägare som listar kvadratfoten hos varje ankarehyresgäst i sina köpcentra - har 15 JCPenney-butiker i sin portfölj. Endast en ligger inom 70.000 till 90.000 kvadratmeter "sötplats", medan tre har mer än 200.000 kvadratmeter utrymme.

Således har många JCPenney-butiker cirka 50 000 kvadratmeter överskottsutrymme - och vissa har betydligt mer. Medan företaget eventuellt kunde stänga av hela golv för att radikalt minska sina största butiker, skulle det innebära mycket bortkastat fastigheter.

Tyvärr är det inte lätt att hyra ut överskottsutrymmet. De flesta Kohls butiker ligger på ena våningen i gallerior eller fristående platser, vilket gör det relativt enkelt att lägga upp en vägg och hyra ut den extra kvadratmottagningen. Däremot tenderar JCPenney-butiker att vara i äldre byggnader kopplade till regionala köpcentra, vilket skapar många komplikationer för att dela upp dessa utrymmen.

Kommer köpcentret ägare hjälp?

JC Penneys finansiella ställning är ganska svag idag. Det har inte råd att spendera det belopp som det skulle ta att omkonfigurera hundratals butiker för att skapa plats för andra hyresgäster.

Vissa gallerianvändare (som Simon Property Group) är bättre aktiverade och kan vara intresserade av att ta tillbaka några av JC Penney's utrymme. Det är särskilt sant i högpresterande köpcentra där det skulle vara relativt enkelt att hitta hyresgäster som är villiga att betala betydligt högre hyror än JC Penney.

Men andra köpcentralägare är redan överväldigade med lediga varuhusbyggnader och kämpar för att finansiera ombyggnaden av dessa utrymmen. Dessa lägre tier mall operatörer har förmodligen lite eller inget intresse av att ta tillbaka utrymme från JC Penney.

Detta kan ställa scenen för några tuffa förhandlingar mellan JC Penney och många av dess hyresvärdar. JC Penney kan parera förfrågningar om att krympa sin kvadratmeter i vissa gallerior med hot att stänga dessa butiker om hyresvärdarna vägrar (skapa ett ännu större utvecklingsproblem för dem). Det kommer bli intressant att se hur dessa förhandlingar spelar ut de närmaste åren - och om JC Penney kan göra betydande framsteg när det gäller att minska storleken på sina butiker.

Kolla in det senaste JC Penney-intäktssamtalet.