Vad är skattefördelarna med fastighetsinvestering?

Vad är skattefördelarna med fastighetsinvestering?

Anonim

På The Motley Fool är vårt främsta investeringsfokus på enskilda aktier - som vi anser vara det kraftfullaste verktyget där ute för långsiktig välståndsbyggnad. Men det finns andra alternativ, och en som länge varit populär är fastigheter. För dem som vill gräva ut från Wall Street till något nära hörnet av Elm Street och Summit Avenue, har Motley Answers cohosts Alison Southwick och Robert Brokamp bjudit in en speciell gäst att gå med på dem för den här podcasten: Thomas Castelli, en skattestrateg med The Real Estate CPA, som tar dem och deras lyssnare på en utforskande ramble genom världen av fastighetsinvesteringar.

I det här segmentet talar de om en av de stora fördelarna med fastighetsinvesteringar: hur det påverkar dina skatter. Mellan avskrivningar, 1031 utbyten och andra smutsiga skattefördelar kan du tjäna mycket vinst från dina fastigheter utan att betala mycket för den federala regeringen.

Ett fullständigt transkript följer videon.

Den här videon spelades in den 5 mars 2019.

Alison Southwick: Jag kommer att luta mig tillbaka nu, medan vi flyttar för att prata om skatter. Jag kämpar alltid när vi pratar om skatter för att jag vill veta varför skattkoden är så som den är och jag måste påminna mig om att skatter bara är den här björnen av en sak, som ett Frankenstein-monster som skapas och påverkas av massor av olika människor och intressen. Och du älskar att prata om skatter.

Robert Brokamp: Jag skulle inte säga att jag älskar att prata om det.

Southwick: Nej, du älskar det! Du älskar att prata om skatter, så jag ska luta mig lite tillbaka och låt Bro luta mig lite mer för att prata om några av skattefördelarna med att investera i fastigheter. Några av dem gör bara mitt huvud snurrar. Jag är som, "Verkligen?"

Brokamp: Det är annorlunda än om du går ut och köper aktier i Amazon . Låt oss börja med avskrivningar, först och främst.

Thomas Castelli: Många anser att fastigheter är vad de kallar "skattebefriad" inkomst och det beror verkligen på avskrivningar. När du köper en fastighet köper du en byggnad och du hyr ut den till någon. Du har kassaflöde. Det kommer att betraktas som hyresintäkter. Och du ska få dina driftskostnader. saker som reklam, hypotekslån, fastighetsförvaltningsavgifter, något liknande. Och det är en av de rörelsekostnaderna som kallas avskrivningar, vilket inte är en kontant kostnad, så det finns inga pengar som faktiskt går ur fickan när du tar avskrivningar, men det kan vanligtvis ökas genom olika strategier så att du faktiskt uppvisar en förlust för skattemässigt trots att det faktiskt genererar positivt kassaflöde.

Till exempel har du 10 000 dollar av hyresintäkterna, 4 000 USD av de faktiska kontanta driftskostnaderna som lämnade fickan och säger att du har en avskrivningskostnad på 7 000 USD. Nu har du en nettoförlust på $ 1000, så du betalar ingenting på den inkomsten, men du drog verkligen $ 6, 000 som du satte i fickan. Det är typ av vad avskrivningsförmågan är och du kan använda kostnadsöverskridande studier för att öka dina avskrivningar.

Med lagen om skattelättnader och arbetstillfällen kom de faktiskt ut med något som kallades 100% bonusavskrivningar. Det gör att du kan avskriva fastigheter med en klass på mindre än 20 år och i allmänhet på fastigheter, var som helst 20-20% av en fastighet kan klassificeras som fem-, sevenp- och 15-årig egendom, så att du kan avskriva 20% till 30% av den fastigheten och ta avskrivningarna på det första året du köper det. Det har stor inverkan på hur mycket pengar och skatt du ska betala över den tid du äger fastigheten.

Brokamp: Det är roligt, för du säger: "Jag äger den här tillgången som jag vill öka i värde, men jag får ta den här avgiften som förutsätter att den faktiskt avskrivs", men det är vanligtvis inte.

Castelli: Det brukar inte. För det mesta tenderar fastigheter att öka i värde. Det finns en mörk sida för avskrivningar. Det är inte all kärlek. Det finns något som kallas "avskrivningsåtervinning", som när du säljer fastigheten måste du ta tillbaka avskrivningsbeloppet, förutsatt att du har en vinst, förstås upp till 25%. Det beskattas upp till 25%, men i allmänhet är tankprocessen bakom det tidvärdet av pengar. Du vill hellre ta avskrivningarna idag, ha det skattefria kassaflödet så att du kan återinvestera det, lägga tillbaka det i ditt företag och sedan betala skatterna senare.

Och förresten kan du inte ta avskrivningar och undvika det. Vissa människor kommer att säga, "Vad händer om jag bara inte tar avskrivningar? Måste jag betala den skatt?" IRS kommer att anta att du tog avskrivningarna och debiterar dig som skatt ändå, så du är bättre att ta den. Det finns inget sätt att undvika det. Det finns sätt att undvika att avskrivningar återvinns skatt och jag tror att vi kommer att prata om det i en liten bit också.

Brokamp: Det är i grund och botten att få en skatteavbrott under vägen, men då finns det skattebrottet du kan få när du säljer fastigheten, annars kallad 1031-utbyten. Varför pratar du lite om det?

Castelli: När du säljer en fastighet kommer du att ha en kapitalvinst ...

Brokamp: Förhoppningsvis!

Castelli: Förutsatt att du investerar på rätt sätt, kommer du att ha en vinst. Och en del av denna realisationsvinst kommer att bli avskrivningsåtervinning. Nu vad en 1031 utbyte gör att du kan göra är att skjuta upp den realisationsvinsten och avskrivningen återta genom att köpa en annan fastighet. Vad du har är 180 dagar från den dag du säljer din ursprungliga egendom för att rulla över hela försäljningen, så både kapitalvinsten och din ursprungliga revisor, till en annan affär. Detta kallas vanligtvis "trading up".

Låt oss säga att du har en egendom du köpte för 100 000 dollar. Tio år passerar, och nu är det värt 150 000 dollar. Du har en vinst på 50 000 dollar. Bryt upp det mellan realisationsvinst och avskrivning återhämta sig, men du vill. Du måste fortfarande betala skatt på den $ 50.000. Så när du betalar skatt på den $ 50.000 av kapitalvinster, kommer du att ha mindre pengar du kan återinvestera. Vad en 1031 gör att du kan göra är att investera hela beloppet så att du inte betalar skatterna idag, och du kan köpa en större fastighet.

Du kan ständigt köpa större och större egenskaper och fortsätter att använda 1031-utbytet ganska mycket för alltid. Och om du verkligen ville - jag kommer bara att vara ärlig eftersom det är lättare sagt än gjort - du kan så småningom lämna fastigheten till dina arvtagare och de kommer att få den egendomen till det verkliga marknadsvärdet på dagen för din döden genom att eliminera alla dessa avskrivningar för återvinning av kapitalvinster som du borde ha betalat under din livstid. I teorin kan du bara fortsätta köpa större och större fastigheter, vilket gör allt mer kassaflöde, men faktiskt betalar ingen skatter på den egendomen.

Southwick: Det här är galet för mig! Detta är en av påminnelserna om hur det är lättare att bli rikare när du redan är rik. Om du redan är rik, så finns det alla dessa sätt för dig att enkelt göra mer.

Castelli: Jag ska också säga något om det. Dessa dagar känner jag mig som internet, Google, en podcast så här; Det finns många sätt att få tillgång till information, och så länge du är villig att sätta i arbetet och göra forskningen och dra saker ihop ... Mitt motto är "Figur ut det." Så länge du är villig att räkna ut, kommer du att kunna lägga många saker tillsammans, och du kan använda samma strategier som de "rika" använder. Det finns ingen som hindrar dig från att använda den. Det var bara tidigare det var inte lika mycket tillgång till denna information.

Southwick: Du måste gå med i en landklubb. Du måste vara på länkarna för att lära dig om fastighetsaffärer.

Castelli: Du måste betala advokater och skatterådgivare massor av pengar för att hitta ut det här, men idag är det allt där. Det är allt där för dig.

Brokamp: Du nämnde möjlighetsfonder. Det här är en helt ny sak. Jag kommer inte ens försöka beskriva den. Jag kommer att lämna det till dig eftersom det är så nytt, men det är ett annat sätt att skjuta upp och kanske till och med eliminera några av dina kapitalvinster. Och det behöver inte börja med fastigheter. Det kan vara du vill sälja några delar av din Amazon. Du har en reavinst. Här är ett sätt att åtminstone skjuta upp något av det.

Southwick: Kan du definiera för oss vilken "möjlighetfonden" är?

Castelli: Absolut! Innan vi pratar om möjlighetsfonder måste du förstå vad en "möjlighetszon" är. Det finns 87 000 möjlighetszoner i hela USA, och de är låginkomstsamhällen som utsetts av statsguvernörerna som möjlighetzoner och sedan godkända av statskassan. En fonden är det investeringsfordon som du kan [bruka till] investera i en möjlighetzon. Och [när] investerar i dessa möjligheter zoner genom denna möjlighet fond, har du dessa skatteincitament.

Det sätt som möjlighetfonderna fungerar är att du kan skjuta upp kapitalvinstskatten på någon kapital tillgång. Det är vanligtvis aktier, obligationer, fonder, fastigheter och sådant. Om du inte är säker kan du alltid fråga din CPA. De kan låta dig veta. I grund och botten vad du kan göra är att rulla in i en möjlighetfond inom 180 dagar efter försäljningen - ungefär som en 1031 utbyte där - men skillnaden där finns det bara att rulla över kapitalvinsten. Du kan ta huvudstolen tillbaka att du investerat och sätter den i fickan och gör vad du vill med det.

Då om du håller den förmögenhetsvinsten i fonden i fem år, kommer du att få en 10% förstärkt bas i den vinsten. Låt oss bara säga att du har en vinst på 100 000 dollar och i fem år får du 10% -förstärkningen. du kommer bara att betala skatt på 90 000 dollar av denna vinst. Om du håller det i ytterligare två år i totalt sju år, kommer det att öka [ytterligare] 5% för totalt 15% och du betalar bara skatt på $ 85.000 av den vinsten.

Om du håller investeringen i fonden i 10 år kommer din investering i själva fonden själv att vara skattefri. Bara säg att $ 100.000 du lägger in i fonden; 10 år från nu är det nu värt 150 000 dollar. Att 50 000 dollar vinst är helt befriad från skatt. Nu är det här lite långsiktigt spel. Du måste behålla dina pengar i minst fem år för att se någon nytta av det. Jag tror att det är över $ 7 biljoner eller något galet antal uppskattade vinster i USA. Så alla uppskattade vinster är tekniskt berättigade till möjlighetfonder och jag tror att bakgrunden bakom detta är att de vill ta de uppskattade tillgångarna och flytta dem till låginkomstsamfund som behöver renovering och höja statusen för dessa samhällen och möjlighetszoner. Opportunity funds är sättet att göra det.

Brokamp: Så det här är inte en situation som en fond. Du går inte till Fidelity och säger, "Jag vill ha din version av tillfallsfonden."

Castelli: Nej. Jag tror att du kommer att se, på grund av kraven på att få en fond, att du måste förbättra dessa tillgångar väsentligt, vilket innebär att du fördubblar fastigheten. I grunden är det byggnadens grund, men bara tänka på det, antar jag för detta ändamål som köpeskillingen. Du måste lägga så mycket som inköpspriset i huvudsak i kapitalförbättringar, så det är väsentligt. Eller du måste utveckla fastigheten från grunden och du måste hålla den i 10 år.

Så för individer kan det vara en hinder, men jag tror att du ska se fler institutionella nivåer som gör det. Du kommer att se mer av crowdfunding-webbplatser som gör det. Kommer någon som en trohet göra det? jag vet inte. Jag skulle inte tro det. Jag tror Goldman Sachs meddelade något, men du kommer att se mer av den professionella sidan förmodligen på crowdfunding.

Kolla in de senaste inkomsterna för utropssamtal för de företag vi täcker.